Kurzbeschreibung

Marktsituation

Die Stadt Erlangen gehört zu den führenden Standorten für Energietechniken und -dienstleistungen, Medizin und Medizintechnik in Deutschland und wurde für ihre nachhaltige Förderung innovativer Technologien von der bayerischen Staatsregierung als wirtschaftsfreundlichste Gemeinde ausgezeichnet. Der Büromarkt in Erlangen ist ein Immobilienmarkt mit einem Flächenbestand von knapp einer Million Quadratmeter. Projektentwicklungen erfolgen vor allem bedarfsorientiert und sind zumeist bereits vor Baubeginn vermietet, so dass die Leerstandsrate weniger als zwei Prozent beträgt. Darüber hinaus bescheinigen Experten, beispielsweise das Researchteam von Aberdeen, Standorten wie Erlangen gerade in Krisenjahren eine geringe Volatilität.

Herausragende Merkmale

- Ausgezeichnet nach höchstem Bewertungsstandard: der Goldmedaille der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen - Langfristiger Mietvertrag mit bonitätsstarkem Mieter - Inflationsschutz durch 100% indexierten Mietvertrag

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung Die Mindestzeichnungssumme beträgt EUR 10.000 zzgl. 5% Agio. Höhere Beträge müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein. 10% der Zeichnungssumme zzgl. das volle Agio werden nach Annahme durch die Treuhänder fällig, die verbleibenden 90% zum 1. November 2010. Ausschüttung Ausschüttungen werden quartalsweise vorgenommen beginnend bei anfänglich 6,0% p.a. und steigend auf ca. 7,0% p.a. im achten Jahr. Der Gesamtmittelrückfluss beträgt in diesem Szenario 190% vor Steuern. Die erste Auszahlung wird frühestens Mai 2011 vorgenommen. Veräußerung Die Prognose unterstellt eine Veräußerung der Immobilie Ende 2020 zu einem Verkaufsfaktor in Höhe der rund 15,1fachen kalkulierten Jahresnettomiete 2021 bei einer durchschnittlichen Inflation in Höhe von 2% p.a. abzüglich 50% der letzten Jahresnettomiete für den Modernisierungsaufwand. Der kalkulierte Veräußerungserlös nach Abzug des verbliebenen Hypothekendarlehens beträgt somit EUR 63,25 Mio.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Die Fondsgesellschaft als Kommanditgesellschaft stellt für steuerliche Zwecke eine transparente Personengesellschaft dar, die für die Ertragsbesteuerung nicht selbst das Steuersubjekt bildet. Die von der Gesellschaft gehaltenen Wirtschaftsgüter, vorliegend also die Fondsimmobilie, werden den Anlegern anteilig zugerechnet und die Erträge sind den persönlichen Verhältnissen der Einkommensteuer zu unterwerfen. Die Fondsgesellschaft ist mit der langfristigen Vermietung der Fondsimmobilie sowie der Anlage von Eigenkapital lediglich vermögensverwaltend tätig und ist auch nicht gewerblich geprägt. Sie vermittelt den Anlegern planmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen.

Finanzierung

Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 107.816.800 (exkl. Agio), davon sollen EUR 49 Mio mit Eigenkapital und EUR 58.816.800 mit Fremdkapital gedeckt werden.

Immobilien

Der Bürokomplex gliedert sich in vier jeweils viergeschossige Gebäudeteile, in denen sich die Arbeitsplätze um jeweils grüne Innenhöfe anordnen. Die einzelnen Objektteile sind über abtrennbare Zwischenbauten miteinander verbunden. Unter dem Objekt befindet sich eine offene, belüftete Tiefgarage mit 495 Stellplätzen. Jedes Gebäude hat mindestens drei separate Treppenhäuser und zwei Aufzüge. Durch die flexibel gewählte Bauart (Fassadenraster und installationsfreie Bürotrennwände) können die Büroflächen einfach in unterschiedliche Büroflächenarten (Einzelbüro, Kombibüro, Großraumbüro etc.) unterteilt werden. In den Büros wurden Teppichböden verlegt, in den übrigen Räumen befinden sich Natursteinböden, Parkettböden oder Fliesen. Klimatisiert werden die Räume durch Kühlsegel an den abgehängten Decken. Neben einem außen angebrachten Sonnenschutz verfügen die Räume über einen innenliegenden Blendschutz. Einer der mittleren Gebäudeteile nimmt die Funktion des Hauptgebäudes mit einem zentralen Eingangsbereich, Cafeteria und Konferenzräumen wahr. Die Mietfläche beträgt insgsamt 37.003,51qm bei ca. 57.804,95qm Brutto-Geschossfläche.

Vermietung

Alleiniger Mieter ist die AREVA NP GmbH, die von Dun & Bradstreet im Juni 2010 das bestbögliche Bonitätsrating (100/100 Punkte) erhielt und zudem als Mietsicherheit eine Bankbürgschaft in Höhe von EUR 35 Mio vorweisen kann. Das entspricht dem 5,4fachen der anfänglichen Jahresnettomiete von EUR 6,48 Mio. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren zzgl. 3x5 Jahre Verlängerungsoption und bietet Inflationsschutz durch Indexierung gemäß Verbraucherpreisindex. Eintretende Baukostenerhöhungen, deren Ursache der Mieter zu verantworten hat, führen zu einer entsprechenden Anpassung der monatlichen Nettokaltmiete. Pro EUR 100.000 Baukostenerhöhung (ohne USt.) erhöht sich die monatliche Nettokaltmiete um EUR 915.

Bemerkung zur Ergebnisprognose

Die Auszahlung in 2011 erfolgt zeitanteilig.

Informationen zum Emittent: MPC Capital