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Highlights

Kurzbeschreibung

Mit dem "IVG EuroSelect 21 München" wird Anlegern die Möglichkeit geboten, mittels einer Kommanditbeteiligung an einer deutschen Fondsgesellschaft gemeinsam mit der IVG ImmobilienManagement Holding AG, einer 100 %igen Tochtergesellschaft der IVG Immobilien AG in zwei langfristig an die Allianz Deutschland AG vermietete Immobilien mittelbar zu investieren. Grundlage des Beteiligungskonzepts ist die Mehrheitsbeteiligung der IVG EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG an den zwei Objektgesellschaften:
- IVG Dieselstraße 4 GmbH & Co. KG (Eigentümerin der Immobilie "Betriebsgebäude Unterföhring" (BGU)) und
- IVG Dieselstraße 6 GmbH & Co. KG (Eigentümerin der Immobilie "Hauptverwaltung Unterföhring" (HVU)

Die Fondsgesellschaft wird sich mittels eines Optionskaufvertrages mit der Holding AG an den Objektgesellschaften jeweils in Höhe von 90% als Kommanditist beteiligen. Die Holding AG wird als Co-Investor planmäßig über die gesamte Fondslaufzeit ihre Beteiligung in Höhe von jeweils 10% des Kommanditkapitals der Objektgesellschaften halten. Die beiden Immobilien gehören zu 100% den jeweiligen Objektgesellschaften.

Die Beteiligungsdauer ist unbegrenzt, frühestmögliches ordentliches Kündigungsdatum ist der 31.12.2027. In der Prognoserechnung wird exemplarisch eine Veräußerung zum 31.12.2024 unterstellt.

Marktsituation

Gerade in der aktuellen Marktverfassung sind Immobilieninvestitionen eine attraktive Alternative zu sonstigen Kapitalanlagen. Nicht umsonst stehen sie in der Anlegergunst weit vorn. Wesentliche Stärken sind ihr Sachwertcharakter und der damit verbundene weitgehende Inflationsschutz, den eine solche Investition bieten kann, sowie der langfristige Anlagehorizont: Langfristig voll vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern bleiben von kurzfristigen Marktschwankungen oder Marktkrisen tendenziell unberührt. Mit einem Flächenbestand von 22,31 Mio. qm, von denen sich gut 5,2 Mio. qm im Umland der Landeshauptstadt befinden, ist München der bei weitem größte Büroimmobilienmarkt der Bundesrepublik. Am Münchner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich EUR 3,4 Mrd. p.a. investiert, wobei der Zeitraum 2008 bis 2010 aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise mit Volumina bis zu EUR 2 Mrd. deutlich abfiel. Im ersten Halbjahr 2011 wurden am Münchner Gewerbeimmobilienmarkt bislang EUR 751 Mio. investiert, hiervon 31% in Büroimmobilien. Für das Gesamtjahr geht das Maklerhaus Colliers International von einem Transaktionsvolumen von etwa EUR 1,9 Mrd. aus. Stärkste Käufergruppe waren im ersten Halbjahr 2011 mit 26,7% Bauträger und Entwickler, was als Indiz für den wieder steigenden Optimismus hinsichtlich der zu erwartenden Marktentwicklung gesehen werden kann. Gut 70% des investierten Kapitals floss gemäß einer Auswertung des Maklerhauses Colliers International in hochwertige, zumeist rein bürogenutzte bzw. mischgenutzte Immobilien, deren Bruttoanfangsrendite bei maximal 6,45% lag. Die Spitzenanfangsrendite für TopInvestments liegt in der Münchner City derzeit bei 4,5%. Für das Münchner Umland geht die BulwienGesa AG für Objekte mit langen Mietverträgen von 6,2% Nettoanfangsrendite aus. In der letzten Boomphase 2007 war sie bis auf 5,9% gesunken. Aufgrund der verlangsamten Investmentdynamik im Münchner Umland erwartet das Institut allerdings nicht, dass dieses Niveau so bald wieder erreicht wird.

Vermietung

Betriebsgebäude Unterföhring (BGU): Die Jahresmiete beträgt rund EUR 7 Mio., bei einem derzeitigen Vermietungsstand von 100%. Hauptverwaltung Unterföhring (HVU): Die Jahresmiete beträgt rund EUR 11,2 Mio., bei einem derzeitigen Vermietungsstand von 100%. Mieter der Fondsimmobilien ist die Allianz Deutschland AG. Laut Wirtschaftsauskunft Creditreform vom 21.09.2011 verfügt die Allianz Deutschland AG auf eine Skala von 100 (bester Wert) bis 600 (schlechtester Wert) über einen Bonitätsindex von 160, welcher "sehr gute Bonität" bedeutet. Laufzeit der Mietverträge ist jeweils 01.12.2007-31.12.2024. Es besteht ein Optionsrecht des Mieters zur Verlängerung der Grundmietzeit um 2 x 5 Jahre und anschließend 1 x 2 Jahre und 11 Monate. Die Mietverträge sind zu 100% indexiert. Die Mietanpassung erfolgt auf Basis des Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte VPI (Basis 2000 = 100) um mehr als 10% gegenüber dem Stand im Monat der letzten Mietfestsetzung, so kann jede Vertragspartei verlangen, dass eine Anpassung der zuletzt geschuldeten Nettomiete in Höhe der prozentualen Veränderung des Indexes angepasst wird.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Die Fondsgesellschaft erzielt im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Darüber hinaus wird sie Zinserträge erwirtschaften, die der Abgeltungsteuer unterliegen. Aufgrund der transparenten Gesellschaftsstruktur werden diese Einkünfte den Anlegern zugerechnet. Sofern ein etwaiger Veräußerungsgewinn innerhalb von zehn Jahren nach der Beteiligung an den Objektgesellschaften realisiert wird, unterliegt dieser dem individuellen Steuersatz des Anlegers. Nach Ablauf einer zehnjährigen Haltedauer ist nach derzeitiger Rechtslage in Deutschland ein etwaiger Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Immobilien

Bereits seit der Fertigstellung des Betriebsgebäudes (BGU) im Jahr 1992 konzentriert die Allianz hier Einheiten aus dem Münchner Stadtgebiet. Dieses multifunktional genutzte Gebäude ist für den operativen Betrieb der Allianz von zentraler Bedeutung. Das BGU beinhaltet unter anderem das Druck- und Rechenzentrum der Allianz Managed Operations & Services SE, das mit einer Fläche von ca. 13.000 qm das weltweit größte Rechenzentrum der Allianz ist. Dort werden für die deutschen und viele internationale Allianz-Gesellschaften die zentralen IT-Services erbracht. Das Druckzentrum erzeugt jedes Jahr ca. 750 Mio. Seiten und versendet 150 Mio. Briefsendungen. Ferner befinden sich im Gebäude Lager- und Technikflächen, eine Cafeteria sowie Verwaltungsflächen. Im Gebäude sind ca. 500 Mitarbeiter tätig. Die Gesamtfläche beträgt ca. 65.502 qm. Es stehen 926 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung. Der Einkaufsfaktor ergibt sich zu 16,72. Die Hauptverwaltung Unterföhring (HVU) wurde im Jahr 2004 bezogen. Der Entwurf des Architekturbüros HPP Hentrich-Petschnigg & Partner, Köln, war als Gewinner aus einem Architektenwettbewerb hervorgegangen. Das Gebäude besticht durch Architektur und Funktionalität. Besonders fällt die über sechs Stockwerke reichende schräge Glasfassade ins Auge. Dahinter bildet eine über die gesamte Länge des Gebäudes durchgängige Passage das Rückgrat des Bauwerks. Über diese Passage werden zur südlichen Seite hin sieben Riegelbauten, zur nördlichen Seite hin vier Pavillons erschlossen. Neben rund 54.000 qm flexibel nutzbarer Büro- und Konferenzfläche bietet das Gebäude 926 Tiefgaragenstellplätze auf zwei Untergeschossebenen, ein von der Allianz betriebenes modernes Mitarbeiterrestaurant, eine Betriebsarztpraxis sowie diverse Schulungsräume. Die Gesamtfläche beträgt ca. 65.442 qm. Es stehen 166 oberirdische Parkplätze zur Verfügung. Der Einkaufsfaktor ergibt sich zu 18,09.

Finanzierung

Das Gesamtinvestitionsvolumen auf Ebene der Fondsgesellschaft beträgt EUR 205.034.000 und soll ausschließlich durch Eigenkapital erbracht werden. Auf Ebene der Objektgesellschaften ist die Aufnahme von Fremdkapital in Höhe von insgesamt EUR 115.200.000 geplant.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 10.000, höhere Beträge müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein. Es wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben. Deie gesamte Zeichnungssumme inkl. Agio wird nach Annahme der Beitrittserklärung fällig. Auszahlung/Veräußerung Gemäß Prognoserechnung betragen die laufenden Auszahlungen bezogen auf die Kommanditeinlage ohne Berücksichtigung des Agios bis zum Jahr 2024 voraussichtlich 5,5% p.a., wobei die Auszahlung im Jahr 2012 zeitanteilig erfolgt. Somit werden 71,5% durch laufende Auszahlungen getätigt. Weitere 109,82% erfolgen bei prognostizierter Veräußerung im Jahr 2024. Somit erhalten Anleger Gesamtrücklüsse von 181,32%. Bei der Veräußerung wurde ein Gesamtverkaufspreis von EUR 377.726.000 unterstellt.

Informationen zum Emittent: IVG