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Kurzbeschreibung

Marktsituation

Nach einem stabilen Immobilienmarkt in den Niederlanden im Jahr 2008 zeigten sich im Jahr 2009 auch hier die Auswirkungen der verschlechterten Wirtschaftslage. Die Vermietungsleistung im Bürobereich fiel im Jahr 2009 mit rund 1,1 Mio. qm geringer aus als im Vorjahr (1,5 Mio. qm). Vor allem im ersten Halbjahr 2009 wurden weniger Büroflächen vermietet. Viele Unternehmen schoben die Entscheidung über Neubauten auf oder zogen in kleinere Bürogebäude um. Das führte im vergangenen Jahr zu einer leichten Erhöhung der Leerstandsrate auf 13,3 % (Vorjahr 12,0 %). Während die Mietpreise in der ersten Jahreshälfte 2009 im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben sind, haben sie in der zweiten Jahreshälfte von durchschnittlichen EUR 150 pro qm jährlich auf EUR 146 pro qm jährlich leicht nachgegeben. Einhergehend mit der verringerten Anzahl an Neubauprojekten und der restriktiven Kreditvergabepraxis der Banken fiel das Transaktionsvolumen mit rund EUR 5,1 Mrd. im Jahr 2009 unter das Volumen des Vorjahres (EUR 6 Mrd.). Ein Drittel entfielen dabei auf Büroflächen. Diese Entwicklung wurde von einem niedrigeren Kaufpreisniveau begleitet. Nach Expertenmeinung wird für das laufende Jahr 2010 wieder mit einem steigenden Investitionsvolumen und einem Anstieg der Kaufpreise gerechnet.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung: 60 % zuzüglich 5 % Agio nach Beitritt und Aufforderung durch den Treuhänder. 40 % am 2. Dezember 2010 Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 15.000, höhere Beträge müssen durch 1.000 teilbar sein. Auszahlung: Ab 2010 sind Auszahlungen von anfänglich 6,25 % p.a. (für das Jahr 2010 zeitanteilig auf die erste Einzahlung ohne Agio) geplant, die halbjährlich nachschüssig jeweils im Juli und im Januar ausgezahlt werden sollen, erstmals im Januar 2011. Auf der Grundlage der Prospektkalkulation ergeben sich folgende Auszahlungen: 67,0 % während der prospektierten Bewirtschaftungsphase 113,9 % bei unterstellter Veräußerung (zum 14,09-fachen der Jahresmiete, entspricht EUR 81.853.000) 180,9 % Gesamtauszahlung

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Die Einkünfte aus der Vermietung unterliegen lediglich einer niedrigen Pauschalbesteuerung in den Niederlanden. Ein möglicher Veräußerungsgewinn wird in den Niederlanden nicht besteuert, sofern die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird. In Deutschland fällt die Veräußerung der Immobilie nach der geplanten Fondslaufzeit Ende 2020 / Anfang 2021 nicht mehr in die Spekulationsfrist und erfolgt damit steuerfrei.

Finanzierung

Die Gesamtinvestitionskosten betragen EUR 75.812.000 inkl. Agio. Hiervon werden EUR 37.440.000 zzgl. 5% Agio durch Kommanditkapital, EUR 1.500.000 durch einen Kontokorrentkredit und EUR 35.000.000 durch ein Hypothekendarlehen erbracht. Das Hypothekendarlehen wurde von einer deutschen Bank bis Ende 2020 zugesagt. Für den Kontokorrentkredit liegt eine grundsätzliche Finanzierungszusage vor. Der Darlehensvertrag ist in zwei gesonderte Tranchen in Höhe von EUR 19,0 Mio. für den Bauabschnitt A und in Höhe von EUR 16,0 Mio. für den Bauabschnitt B aufgeteilt. Für die Tranche A wurde ein Disagio in Höhe von EUR 933.000 und für die Tranche B ein Disagio in Höhe von EUR 768.000 vereinbart. Beide Darlehenstranchen werden mit anfänglich 1,0 % p.a. annuitätisch getilgt. Zins und Tilgung sind jeweils zum Quartalsende fällig. Für die Tranche A wurde bis zum 31. Dezember 2013 ein Zinssatz von 4,0 % p.a. und für die restliche Laufzeit ein Zinssatz von 5,0 % p.a. fest vereinbart. Für die Tranche B wurde bis zum 31. Dezember 2014 ein Zinssatz von 4,0 % p.a. und für die restliche Laufzeit ein Zinssatz von 5,5 % p.a. fest vereinbart.

Immobilien

Die Fondsimmobilie Facet liegt im Büropark De Wetering- Zuid in der Gemeinde Utrecht Leidsche Rijn. Das Gebäude besteht aus zwei Gebäudeteilen, die miteinander verbunden auf einer gemeinsamen Parkgarage angeordnet sind. Der größere Gebäudeteil A umfasst eine Mietfläche von 12.159 qm und besteht aus bis zu neun Geschossen. Der daran anschließende fünfgeschossige Gebäudeteil B hat voraussichtlich eine Mietfläche von 10.186 qm. Die gemeinsame Parkgarage bietet 379 Stellplätze. Zusätzlich werden 55 Außenstellplätze auf einem erhöhten Parkdeck vor dem Eingangsbereich untergebracht. Der Gebäudeteil A hat eine an ein Sechseck erinnernde futuristische Form, während der Gebäudeteil B einen eher L-förmigen Grundriss aufweist. Ein Wertgutachter hat bei der Immobilie in einem Wertgutachten vom 2. Dezember 2009 einen Marktwert von EUR 35,50 Mio. für den Gebäudeteil A (Mediq) und von EUR 30,04 Mio. für den Gebäudeteil B (Oracle) festgestellt. Der Kaufpreis von EUR 64.414.492 (14,09 faches der kalkulierten Jahresnettomiete) wurde damit als marktgerecht beurteilt.

Vermietung

Mieter von Gebäudeteil A ist Mediq NV. Die Mietlaufzeit beträgt zehn Jahre bei einem Mietbeginn am 01.01.2010. Es wurde eine Verlängerungsoption für jeweils alle fünf Jahre vereinbart. Die vermietete Fläche beträgt 12.159,4 qm, was zu einer mietfreien Fläche von 440qm in den ersten zehn Jahren führt. Die Jahresnettomiete beträgt EUR 2.467.592. Die Miete wird zu 100% indexiert. Mieter von Gebäudeteil B ist Oracle Nederland BV. Die Mietlaufzeit beträgt zehn Jahre bei einem Mietbeginn am 01.07.2011. Hierbei wurde eine dreimalige Verlängerungsoption von 5 Jahren vereinbart. Die vermietete Fläche beträgt 10.186,3 qm bei einer Jahresnettomiete von EUR 2.103.043. Besonderheiten hierbei sind: - Die Indexierung der Miete für Oracle Nederland beträgt bis zu 3 % Steigerung des Konsumentenpreisindex (CPI) für die Niederlande 100 %. Bei einer Steigerung des CPI zwischen 3 % und 5 % kann der 3 % übersteigende Teil nur zur Hälfte an den Mieter weiterbelastet werden. Erhöhungen des CPI über 5 % werden bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigt. - Der Mieter kann nach zehn Jahren eine Anpassung an die Marktmiete verlangen. Der Vermieter kann erstmals nach 25 Jahren kündigen. - Bei der vermieteten Fläche wurde der voraussichtliche Umbau des zweiten Atriums zu einer weiteren Bürofläche von 110 qm berücksichtigt. - Der Mieter hat ein Vormietrecht für alle in der Zukunft möglicherweise frei werdenden Flächen des Gebäudeteils A. - Der Mieter erhält eine mietfreie Zeit vom 1. Juli 2011 bis zum 30. Juni 2012. Vom 4. Januar 2011 bis zum 30. Juni 2012 übernimmt ING Vastgoed Ontwikkeling BV, der Verkäufer der Immobilie, die Mietzahlung an die Beteiligungsgesellschaft. Die Ratingagentur Dun & Bradstreet (D&B) bewertet das Ausfallrisiko von Mediq NV sowie Oracle Nederland BV im Januar 2010 mit 1 (Minimales Ausfallrisiko) auf einer Skala von von 1 bis 4.

Herausragende Merkmale

- Repräsentativer Büroneubau am Wirtschaftsstandort Utrecht - Langfristig stabile Erträge: 10-jährige Mietverträge mit zwei bonitätsstarken Mietern - Inflationsschutz durch Mietanpassung an die Steigerung der Lebenshaltungskosten - Hohe geplante Auszahlungen: 6,25 % p.a., auf 7,0 % p.a. steigend; niedrige Pauschalbesteuerung