Der Wiener Büroimmobilienmarkt zeichnet sich im Vergleich zu anderen europäischen Märkten durch niedrige Leerstandsraten und ein stabiles und moderates Mietpreisniveau aus. Wien verfügt aktuell über ein Büroflächenangebot von rund 10,5 Millionen Quadratmetern. Aufgrund der weiterhin angespannten wirtschaftlichen Situation und dem erschwerten Zugang zu Finanzierungen für Projektentwickler wird die Neuschaffung von Flächen auch in den kommenden zwei Jahren auf niedrigem Niveau erwartet. Das Transaktionsvolumen ist im Jahr 2009 gegenüber dem fast völligen Stillstand im zweiten Halbjahr 2008 deutlich gestiegen. Das Niveau liegt zwar weiterhin spürbar unter dem Niveau der Vorjahre, jedoch wird für das Jahr 2010 ein steigendes Transaktionsvolumen prognostiziert.
Mit dem PropertyClass Österreich 7 setzt KGAL die Reihe österreichischer
Immobilienfonds mit einer Core-Immobilie in Wien fort. Seit 2001 hat KGAL sechs Österreich-Immobilienfonds initiiert und platziert. Das Objekt „LX2“ (Laxenburger Straße 2) befindet sich rund 2,5 Kilometer südlich des Wiener Stadtzentrums innerhalb des Entwicklungsgebietes des neu entstehenden Hauptbahnhofs, einem der bedeutendsten Infrastruktur- und Stadtentwicklungsprojekte der Metropole. 2012 sollen die ersten Züge in den neuen Wiener Hauptbahnhof einfahren und ihn zu einem Knotenpunkt im europäischen Schienenverkehr machen. Die Fondsimmobilie liegt dabei direkt gegenüber dem neuen Hauptbahnhof und zeichnet sich durch die Nähe zur Innenstadt einerseits, aber auch die Nähe zu wichtigen Verkehrswegen wie dem Gürtel, einer Hauptverkehrsader Wiens, andererseits aus.
Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein freistehendes Verwaltungsgebäude mit Büro-, Rechenzentrums- und Lagerflächen. Der Neubau hat eine vermietbare Fläche mit hochwertiger Ausstattung von insgesamt 15.457 Quadratmetern sowie 91 Tiefgaragenstellplätze. Er umfasst sieben oberirdische Geschosse und zwei Untergeschosse. Der Grundrisszuschnitt lässt flexible Bürokonzepte wie Einzel- und Gruppenbüros sowie Großraumbüros unterschiedlicher Größe zu.
Bereits vor Fertigstellung der Fondsimmobilie konnten rund 87 Prozent der prognostizierten Gesamtmieteinnahmen vertraglich gesichert werden. Davon entfallen rund 74 Prozent auf langfristige Mietverträge über 15 bzw. 20 Jahre samt einer mieterseitigen Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren mit fünf Konzerngesellschaften der Österreichischen Bundesbahnen-Holding
Aktiengesellschaft. Rund 13 Prozent sind durch eine vierjährige
Mietgarantie abgesichert. Rund 60 Prozent der Gesamtfläche sind vermietet, weitere 20 Prozent der Mietfläche deckt die vierjährige
Mietgarantie ab. Die Vermietung der Gesamtmietfläche von rund 15.500 Quadratmetern ist bis 30. Juni 2011 angestrebt. Alle abgeschlossenen Mietverträge sind indexiert. Die Mieter haben sämtliche Betriebs- und
Nebenkosten zu tragen, die mit dem Betrieb und der Benutzung des Mietgegenstandes sowie des Gebäudes und der dazu gehörigen Flächen, Anlagen und Einrichtungen anfallen.
Der ÖBB-Konzern ist der größte Mobilitätsanbieter Österreichs. Mit rund 42.300 Mitarbeitern, Gesamterträgen von rund 5.831 Millionen
Euro und einem Investitionsvolumen von rund 2.782 Millionen
Euro im Jahr 2008 zählt der ÖBB-Konzern zu den größten Unternehmen und Arbeitgebern des Landes. Die Mieter der Fondsimmobilie sind ÖBB-Konzerngesellschaften, deren Bonitätsrisiken durch den österreichischen Kreditschutzverband jeweils als sehr gering bewertet werden.
Das Eigenkapitalvolumen des
Fonds beträgt rund 38,7 Millionen
Euro bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 77,9 Millionen
Euro. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000
Euro zuzüglich 5 Prozent
Agio. Das Objekt LX2 bietet prognostizierte Ausschüttungen von anfangs 5,25 Prozent pro Jahr, steigend auf 5,75 Prozent. Darüber hinaus befinden sich
Anleger durch Steuerfreibeträge und den Wegfall des Progressionsvorbehalts für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in einer steuerlich attraktiven Situation.
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