Nach den aktuellen Juni-Prognosen der OECD-Ökonomen kann die australische Wirtschaft auch in 2011 und 2012 erneut mit Wachstumsraten in Höhe von + 2,9 % und + 4,5 % rechnen. Im Vergleich dazu fielen die Einschätzungen für Deutschland (+ 3,4 % und + 2,5 %), die Euroländer (+ 2,0 % und + 2,0 %) und die Vereinigten Staaten (+ 2,6 % und + 3,1 %) - insbesondere für 2012 - deutlich schlechter aus. Solide Staatsfinanzen, große Rohstoffvorkommen, eine ausgezeichnete Wettbewerbsfähigkeit, die Nähe zu den asiatischen Wachstumsmärkten sowie auch die Stabilität der politischen, wirtschaftlichen, rechtlichen und sozialen Rahmenbedingungen sind günstige Voraussetzungen, das starke und kontinuierliche Wirtschaftswachstum der Vergangenheit auch in Zukunft fortzuführen. Es ist somit kein Wunder, dass die führende Ratingagentur Standard & Poor's die Bonität Australiens mit der Bestnote "AAA, bei stabilem Ausblick" bewertet.

Wie hat sich der Australische Dollar in diesem Zusammenhang entwickelt?

 

Australien verfügt über sehr große Öl- und Erdgasreserven sowie eine Vielzahl von Edel- und Industriemetallen. Zudem ist der fünfte Kontinent auch weltgrößter Exporteur von Kohle und Eisenerz. Hinzu kommt eine starke Landwirtschaft, die viele Länder mit Weizen, Fleisch und Wein versorgt. Bergbau und Landwirtschaft machen nahezu drei Viertel der gesamten Exporte Australiens aus. Angesichts des Rohstoffreichtums Australiens wird der australische Dollar zu den sogenannten "Rohstoff-Währungen" gezählt, deren Wechselkurse sich an den Preisen der entsprechenden Rohstoffmärkte orientieren. Steigende Rohstoffpreise haben in der Regel eine Aufwertung dieser Währungen zur Folge.

 

Auf die vom Rohstoffboom gestärkten Konjunktur hat Australiens Notenbank bereits reagiert und den Leitzins fünfmal - zuletzt im November 2010 um 0,25 Prozentpunkte auf 4,75 Prozent - angehoben. Diese schrittweise Anpassung der australischen Geldpolitik spiegelt die positive wirtschaftliche Entwicklung des fünften Kontinents wider. Es ist somit keine große Überraschung, dass der australische Dollar in 2009 und 2010 zu den Gewinnern am Devisenmarkt gehörte. Während der Euro unter der aktuellen Schuldenkrise und der US-Dollar unter der expansiven US-Geldpolitik leiden, avancierte die australische Währung nahezu unbemerkt in eine Führungsposition unter den wichtigsten Währungen.

Nachdem im ersten Halbjahr 2011 Griechenland, Irland und Portugal Zuflucht unter dem internationalen "Euro-Rettungsschirm" gefunden haben, bleibt die Stabilität des Euro und damit die Wechselkurs-Korrektur beim australischen Dollar nach unten weiterhin fraglich. Portugal allein benötigt nach ersten Berechnungen bis zu 80 Milliarden Euro an Finanzhilfen. Seit längerem wird spekuliert, dass auch Spanien, Italien und auch Belgien eine finanzielle Unterstützung bei der Europäischen Union beantragen könnten. Politiker und Ökonomen denken bereits laut über eine Ausweitung des Rettungspaketes und eine Verdoppelung der Finanzhilfen auf 1,5 Billionen Euro nach. In diesem Fall könnte der Euro vor eine ernsthafte Belastungsprobe gestellt werden, während der australische Dollar im Gegenzug weiteren Auftrieb bekäme.

Wie macht sich die positive wirtschaftliche Entwicklung Australiens am Investitionsstandort Adelaide bemerkbar?

Ein großer Teil der australischen Bodenschätze und landwirtschaftlichen Produkte stammt aus dem südlichen Bundesstaat South Australia, der Adelaide mit rund 1,2 Millionen Einwohnern zur Hauptstadt hat. Der Bergbau, die Landwirtschaft sowie auch die optimalen Rahmenbedingungen sichern dem BundesstaatSouth Australia ein beständiges Wirtschaftswachstum und einen soliden Finanzhaushalt. Die Bonität South Australias wird von Standard & Poor's ebenso wie die des ganzen Kontinents mit der Bestnote "AAA" eingestuft.

 

Diese positive Entwicklung zeigt sich auch am Markt für Büroimmobilien in Adelaide, der in drei Teilmärkte unterteilt ist. Im größten und für Investoren interessantesten Teilmarkt "Core Central Business District" (Core CBD), dem Standort der ATLANTIC Fondsimmobilie, trifft eine steigende Nachfrage nach Büroimmobilien auf ein Angebot, das bedingt durch mangelnde Bautätigkeit in der Wirtschaftskrise für die nächsten Jahre nicht weiter wachsen wird. Aus diesem Grund gehen die lokalen Marktbeobachter davon aus, dass der Büroimmobilienmarkt im CBD auch in Zukunft eine der niedrigsten Leerstandsraten des Landes aufweisen wird. In seinem aktuellen Marktbericht für Büroimmobilien stellt auch das Property Council of Australia (PCA) fest, das insbesondere die Nachfrage nach hochwertigen "A-Grade"-Büroimmobilien in Top-Lagen Adelaides (Core CBD) in 2010 signifikant gestiegen ist. Gleichzeitig wird diese große und nach wie vor steigende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Top-Lagen die Büromieten auch weiterhin in die Höhe treiben.

Welche Vorzüge hat die moderne ATLANTIC-Fondsimmobilie in Adelaide?

Die starke Nachfrage nach "A-Grade"-Büroimmobilien in den besten Lagen des Core-CBD Adelaides führte dazu, dass die Ankaufsrenditen im vergangenen Jahr erheblich gefallen sind, und zwar bei gleichzeitigem Anstieg der Immobilien-Marktwerte. Dadurch, dass der Kaufpreis der Fondsimmobilie bereits im Dezember 2009 festgesetzt werden konnte, gelang es ATLANTIC eine überdurchschnittliche Ankaufsrendite in Höhe von 8,65 % zu erzielen, die bis heute nicht mehr realisierbar gewesen wäre. Dabei liegt der Gewinn für die Investoren nicht nur im günstigen Einkauf, sondern auch im seit der Kaufpreisfestsetzung um AUD 7 Millionen gestiegenen Marktwert der ATLANTIC-Fondsimmobilie. Der Ankaufsfaktor entspricht somit dem 11,6-fachen der Jahresnettomiete 2010, die sich während der Fondslaufzeit jährlich um vertraglich vereinbarte 4 % erhöht. Durch die langfristige Vermietung an den bonitätsstarken australischen Staat ist eine hohe Einnahmesicherheit gewährleistet. Beste Voraussetzungen für ein attraktives Investment, das unter dem Strich eine jährliche Auszahlung von 7 % und einen Gesamtmittelrückfluss von 189 % jeweils nach australischen Steuern möglich macht.

Die Fondsimmobilie "Riverside Centre" befindet sich in einer Top-Lage im Core-CBD Adelaides und ist lediglich 100 Meter von Parliament House und Government House entfernt. Zwei Häuserblocks weiter sind das South Australian Museum und die Adelaide University gelegen. Darüber hinaus profitiert das Riverside Centre von seiner Nähe zur Haupteinkaufsmeile von Adelaide, der Rundle Mall.

Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Parlament des Bundesstaates South Australia wurden in der Vergangenheit von Regierungsstellen wiederholt Büroflächen im Riverside Centre angemietet. Das Riverside Centre wurde so gestaltet, dass sich der überwiegende Teil der Büroflächen in den vier Gebäudetürmen befindet. Ein zentrales Atrium verbindet diese vier Gebäudekomplexe. Die Geschossflächen des Gebäudes betragen jeweils etwa 2.240 Quadratmeter, die insgesamt vermietbare Fläche beträgt 22.936,5 Quadratmeter auf insgesamt elf Stockwerken.

Das Gebäude verfügt über mehrere Eingänge und einen direkten Zugang zum Parkhaus des Adelaide Convention Centre. Das Riverside Centre wurde 1989 fertig gestellt. Durch umfangreiche werterhaltende und wertsteigernde Revitalisierungsmaßnahmen, die im Juli 2009 abgeschlossen wurden, konnte das Fondsobjekt seinen Status als "Grade A"-Immobilie für die Zukunft sicherstellen. Dank des "Vier Türme"-Konzepts kann entweder eine ganze Etage, ein oder mehrere Türme oder Teile eies Turms belegt werden. Die Turmgröße und die Glaswand zum Atrium erlauben sehr kleine Unterteilungen.

Das Thema Umweltschutz wird von der australischen Regierung sehr ernst genommen, und die Einhaltung von Umweltstandards gilt heute als ein maßgebliches Kriterium für die erfolgreiche Vermietung von Büroflächen in Australien. Um die Attraktivität der Fondsimmobilie für die Zukunft zu sichern, wurde bei den Investitionen in das Objekt besonderer Wert auf die Nachhaltigkeit gelegt. So konnte eine vorläufige Zertifizierung nach dem "National Australian Built Environment Rating System ("NABERS") mit 4,5 von 5 Sternen erreicht werden.

Wie profitiert der Anleger bei "ATLANTIC Australien 2" von hohen Renditen und attraktiven Steuersätzen?

Australien bietet den Investoren zahlreiche Vorteile, die sich in der attraktiven Auszahlung in Höhe von 7 % p.a. widerspiegeln. Neben der wirtschaftlichen Entwicklung des Landes und dem günstigen Ankaufsfaktor, den ATLANTIC erzielen konnte, sind es die steuerlichen Vorzüge, die für Australien als Investitionsstandort sprechen. Investitionen in Australien erfolgen in der Regel über eine deutsche Fonds-KG, die Anteile an einem australischen Trust hält. Der Trust kann dann entweder als einfacher "Unit Trust oder als "Managed Investment Trust" (MIT) ausgestaltet sein. ATLANTIC hat sich bei beiden emittierten Australien-Fonds für die MIT-Struktur entschieden, die der australische Staat im Jahr 2009 eingeführt hat, um Investitionen aus dem Ausland zu fördern.

Bei einer Strukturierung als "Unit Trust" fällt eine relativ hohe Nominalbesteuerung in Höhe von 30 % an. Bei der "MIT"-Struktur greift dagegen lediglich ein reduzierter Quellensteuersatz von 7,5 % auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie auf die Veräußerungs-gewinne. ATLANTIC hat sich intensiv mit diesem Thema auseinandergesetzt und als erstes deutsches Emissions-haus das MIT-Modell in einem geschlossenen Immobilienfonds integriert.

Ein weiterer Vorteil ist die steuerliche Transparenz und die Besteuerung auf Ebene des Fonds und nicht des Anlegers. Daher brauchen Anleger bei ATLANTIC Australien 2 auch keine Steuerklärung in Australien abgeben und keine zusätzlichen Kosten für die steuerliche Abwicklung auf Ebene des Fonds tragen. Für den Anleger bedeutet das, dass es sich bei den prognostizierten 7 % um jährliche Auszahlungen nach australischen Steuern handelt. In Deutschland greift der Progressionsvorbehalt. Der Anleger erhält einmal jährlich eine steuerliche Mitteilung der Treuhandgesellschaft EVT, die der individuellen Einkommensteuererklärung beizufügen ist. Erfolgt die Veräußerung der Fondsimmobilie vor Ablauf von zehn Jahren, so gilt auch hier der Progressionsvorbehalt. Nach Ablauf der zehn Jahre entfällt die Versteuerung gänzlich.

 

- Investitionsstandort Australien - Stabilität, Wachstum und Lebensqualität (ausgezeichnete langfristige Bonität: S&P: "AAA" Moody's: "Aaa", Fitch "AA+")
- Adelaide - moderne Wirtschaftsmetropole und Hauptstadt des Bundesstaates "South Australia" mit niedriger Leerstandsrate für "Grade-A-Büroimmobilien" im Core-CBD (aktuell: 4,6 %)
- Hochwertige "Grade-A-Büroimmobilie mit 22.936 qm Nutzfläche in bester City Core-Lage im CBD Adelaides (Umwelt-Zertifizierung nach NABERS mit 4,5 von 5 Sternen)
- Kontinuierliche Werterhaltungsmaßnahmen zur Sicherung der zukünftigen Gebäudeattraktivität sowie der aktuellen Umweltstandards mit einem Gesamtumfang von ca. AUD 20,7 Millionen
- Günstige Ankaufsrendite 8,65 % 11,6-fache der Jahresnettomiete 2010 sowie ein um 10,5 % gestiegener Marktwert der Fondsimmobilie seit Kaufpreisfestsetzung im Dezember 2009

Vorbildliches Sicherheitskonzept:

- aktueller Vermietungsstand: 100 %
- Einnahmensicherheit durch eine mehr als 98 %ige Vermietung an staatlichen Mieter mit über 10jährigem Mietvertrag zzgl. Verlängerungsoption
- Kosten- und Prognosesicherheit durch langfristige staatlichen Mietverträge
- Mietsteigerung von 4 % p.a. vertraglich vereinbart
- Reiner Eigenkapitalfonds (kein Fremdkapitalrisiko)

Vorteilhaftes steuerliches Konzept:

- Australien: MIT-Struktur mit australischem Steuersatz von 7,5 % auf die laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie den Veräußerungsgewinn
- Deutschland: Progressionsvorbehalt für laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens
- Veräußerungsgewinn nach Ablauf von zehn Jahren in Deutschland steuerfrei
- Keine Steuererklärung des Anlegers in Australien erforderlich

Prognostizierte Auszahlungen:

- 7 % p.a. nach australischen Steuern vor Progressionsvorbehalt

Nicht zu viel versprochen - die Investment-Analysen der Fondsexperten

- Feri Gesamtnote "sehr gut (-)" / "A -"
- SCOPE Gesamtnote "gut"/ "A"
- TKL.Fonds Gesamtnote "gut" / "2,03"

 

Weitere Informationen zum Fonds finden Sie hier: Australien 2